سازندگان مسکن فرصت جدیدی برای سرمایه‌گذاری در فضای کمبود مسکن کانادا پیدا کرده اند

آری آلتستدتر از بلومبرگ نیوز، در این مقاله به آشفتگی فزاینده بازار آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش در کانادا می پردازد؛ بحرانی که وام‌دهندگان را به سازندگان تبدیل کرده است.

سیل پولی که یکی از بزرگترین رونق‌های ساخت و ساز آپارتمان در جهان را رقم زد، به ناگهان خشک شده و فرصتی برای سرمایه‌گذاران ثروتمند ایجاد کرده است تا وارد عمل شوند.

ساخت آپارتمان های ساخته شده به منظور اجاره در کانادا ، که توسط سرمایه‌گذاران سازمانی و از طریق تأمین مالی بودجه کل ساخت و ساز تقویت شده بود، سال گذشته به اوج خود رسیده است. در چند سال گذشته، چنین پروژه‌هایی به عنوان منبع اصلی ساخت و ساز چند خانواری در کانادا ، از آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش پیشی گرفته‌اند. کشوری که به شدت به مسکن جدید نیاز دارد.

این در حالی است که سرمایه‌گذاران خرد بسیاری که با تأمین مالی برج‌های آپارتمانی ، شهرهای بزرگ کانادا را متحول کرده بودند، در حال محو شدن هستند. این سرمایه‌گذاران که پیش از شروع ساخت اقدام به خرید می‌کردند تا پس از تکمیل ، واحدها را اجاره دهند ، در دهه‌های اخیر نقش کلیدی در عرضه مسکن جدید داشته‌اند.

اما هزینه‌های بالای وام، رکود نرخ اجاره بها و کاهش قیمت‌ها اکنون بسیاری از آنها را از بازار بیرون رانده است. اکنون این امر فضا را برای صندوق‌های بازنشستگی و خانواده‌های ثروتمندی که تاکنون از رونق مسکن کانادا دور مانده بودند، باز کرده است. 

سال گذشته، شرکت بلک‌استون با خرید شرکت تریکون رزیدنشال که در تورنتو مستقر است، به یکی از بزرگترین انبوه سازان آپارتمان در کانادا تبدیل شد. برخی از بزرگ‌ترین صندوق‌های بازنشستگی کشور نیز اکنون در حال ساخت محله‌های جدیدی در محل مراکز خرید موجود هستند. مانند پروژه‌ای که صندوق بازنشستگی بخش عمومی بریتیش کلمبیا برای مرکز خرید کلُوِردِیل تورنتو برنامه‌ریزی کرده و این در حالی است که صندوق‌های کوچک‌تر، پروژه ساختمانی دیگر را در سراسر کشور تأمین مالی می‌کنند.

این تغییر قرار است محل زندگی اکثر کانادایی‌ها را متحول کند، و در عین حال، نقشی جدید و بی‌سابقه برای سرمایه‌های کلان در بازار مسکن این کشور ایجاد نماید. انبوه سازانی مانند مازیار مرتضوی از هم‌اکنون در حال بازآرایی مدل‌های خود برای جذب سرمایه‌گذاران بزرگ‌تر هستند.

مرتضوی، مدیر اجرایی شرکتی مستقر در تورنتو با نام TAS  است، او می‌گوید: 

«من فکر نمی‌کنم بازار آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش به روال سابق بگردد. سرمایه‌گذاران شخصی دیگر موتور محرک بازار آپارتمان نیستند، بنابراین فرصتی در بازار به وجود آمده است که توسط سرمایه‌های سازمانی جذب خواهد شد.»

تا سال گذشته، انبوه سازی به نام کارلو تیمپانو، در حال بررسی گزینه‌هایی برای انتخاب یک مکان در تورنتو بود که بتواند یک ساختمانی ۵۰ طبقه را در خود جای دهد.  اما در نهایت، او و خانواده‌های سرمایه‌گذار پشتیبانش، تصمیم گرفتند به جای ساخت آپارتمان به منظور فروش ، پروژه خود را به مسکن اجاره‌ای تبدیل کنند.

تیمپانو، رئیس شرکت Capital Developments است، او می گوید: 

« وقتی محاسبات مالی را انجام دادیم، دیدیم که بین نگه‌داشتن ملک و هزینه برای تعمیر و نگهداری آن تا زمان بهبود بازار آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش و ساخت ملک به‌صورت اجاره‌ای ، نتیجه کاملاً به نفع ساخت اجاره‌ای است. ما اکنون در حال مذاکره با شرکای سرمایه‌ گذار جدید هستیم تا ببینیم آیا تمایل دارند نه فقط یکی یا دو، بلکه پنج تا ده ساختمان دیگر هم بسازند یا خیر.»

آپارتمان‌های اجاره ای، در ساخت و ساز در حال پیشی گرفتن از آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش هستند

خروج سرمایه‌گذاران آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش در کانادا از زمانی آغاز شد که نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ به شدت افزایش یافت و رشد اجاره بها نتوانست با این افزایش نرخ بهره همراه شود، به این معنی که بسیاری از سرمایه‌گذاران خردی که وام مسکن گرفته بودند، شاهد منفی شدن جریان نقدی ماهانه خود بودند. حتی کاهش نرخ بهره در سال گذشته نیز نتوانست این مشکل را کاملاً برطرف کند. در عین حال، عرضه های جدید به بازار ضربه می زد و ارزش فروش مجدد واحدهای موجود را کاهش می داد. 

این ترکیب کاهش قیمت‌ها و جریان نقدی منفی، به نوبه خود باعث شد تقاضای سرمایه‌گذاران برای خرید آپارتمان‌های جدید به شدت افت کند و از آنجایی که انبوه سازان در وهله اول برای تأمین مالی ساخت و ساز به این خریداران وابسته شده بودند، این امر باعث عقب‌نشینی شدید آنها در پروژه‌های جدید شده است.

هرگونه کاهش در امر ساخت‌وساز می‌تواند در سراسر فضای سیاسی کانادا اثرگذار باشد، چرا که برخی از شهرهای این کشور پیوسته در بین گران‌ترین شهرهای جهان از نظر مسکن قرار دارند. همین موضوع باعث شده بحران مسکن در اولویت برنامه‌های دولت باشد. به طوری که جاستین ترودو، نخست وزیر کانادا، سال گذشته از اقداماتی جدید برای تشویق به ساخت‌وساز بیشتر خبر داده است.

کمبود عرضه 

در حالی که بازار آپارتمان های ساخته شده به منظور فروش هنوز با سیل عرضه جدید دست‌ و پنجه نرم می‌کند، ولی کاهش ساخت‌وساز این نوع آپارتمان ها می‌تواند فرصتی برای سرمایه‌گذاران جدید باشد. زمانی که این ساختمان‌های جدید در پنج سال آینده یا بیشتر تکمیل شوند، ممکن است رقابت کمتری برای جذب مستأجر وجود داشته باشد.

تیمپانو، که در حال ساخت یک ساختمان اجاره‌ای در مرکز شهر تورنتو است، می گوید:

 "در چهار تا پنج سال آینده با کمبود عرضه مواجه خواهیم شد و ما در آن زمان محصول خود را ارائه خواهیم داد."

در حال حاضر، تعداد کافی از سازندگان آپارتمان از این فرصت برای جبران کاهش سرعت ساخت آپارتمان استفاده می‌کنند. طبق گزارش آژانس ملی مسکن کانادا، سال گذشته شروع ساخت مسکن در سطح ملی 2 درصد افزایش یافته و به بیش از 245 هزار واحد رسیده که بخش عمده‌ای از آن به دلیل ساخت و ساز پروژه های اجاره‌ای بوده است. بخشی از این رشد نیز به دلیل ورود موسسات بزرگ برای بازطراحی پروژه‌های آپارتمانی به منظور فروش است که نتوانسته بودند پیش‌فروش کافی داشته باشند.

کریستینا یاکوچی، رئیس دفتر کانادا در شرکت سرمایه‌گذاری جهانی املاک و مستغلات  BGO، می گوید: « توسعه‌دهندگان کاندو در کانادا تمامی مراحل قانونی و آماده‌سازی زمین را انجام داده بودند، اما در نهایت نتوانستند کار را آغاز کنند. به همین دلیل فرصت‌های جالبی برای شرکت ما ایجاد شد.»

شرکت BGO  که از طرف صندوق‌های بازنشستگی، شرکت‌های بیمه و نهادهای آموزشی در کانادا، روی حدود ۳۰ میلیارد دلار (۲۱ میلیارد دلار آمریکا) سرمایه نظارت دارد، 10 ساختمان اجاره‌ای در مراحل مختلف ساخت دارد.

کمبود شدید مسکن

با این حال، ممکن است این تلاش‌ها کافی نباشد. در حالی که انتظار می‌رود ساخت آپارتمان‌ در سال‌های آینده افزایش یابد، ولی طبق پیش‌بینی‌های آژانس ملی مسکن کانادا کاهش بسیار شدیدتر در ساخت‌وساز کاندو می‌تواند از سال آینده، روند کلی ساخت مسکن در کانادا را کُند کند. پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که انتظار می‌رود ساخت مسکن جدید در سال جاری، بین 226600 تا 243000 واحد باشد که کمتر از میزان ساخت و ساز در سال 2024 خواهد بود. تانیا بوراسا-اوچوا، معاون اقتصادی ارشد آژانس ملی مسکن کانادا، می گوید: «ما به هیچ وجه به آنچه که برای رسیدن به یک بازار مقرون به صرفه نیاز داریم، نزدیک نشده‌ایم. ما نه تنها باید روند ساخت و ساز واحدهای مسکونی اجاره‌ای را که اکنون شاهد آن هستیم حفظ کنیم، بلکه باید به آن سرعت هم ببخشیم.»